ランニングコストが辛すぎる!ドレッセタワー南町田グランベリーパークをレビュー

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駅直結!ショッピングモールもほぼ直結!期待のタワーマンション

駅直結!ショッピングモールもほぼ直結!期待のタワーマンション

ご要望が多かったドレッセタワー南町田について遅くなりましたが詳しくレビューしたいと思います。多摩地域に特に土地勘がある私ですが、町田はもちろん国道16号線や国道246号線、東名町田ICも頻繁に利用することが多いので昔からよく知った土地でもありました。大昔はなにもない駅でしたがグランベリーモールができ、いつしか南町田駅も土日は急行が停まるようになりました。この頃から駅周辺にもスペックがそこそこ高いマンションが分譲され、一旦モールは滅失されその後、2019年11月に南町田グランベリーパークとして新たに開業されました。
この間においても慢性的に渋滞していた246号線と16号線(保土ヶ谷バイパス)の一部が立体交差化され渋滞が若干緩和されるなど道路面においても整備が進んでおります。そして、満を持して東急不動産が投入したのが本物件となります。

 

ドレッセタワー南町田物件概要

ドレッセタワー南町田物件概要

所在地:東京都町田市鶴間三丁目3番7(地番)
交通:東急田園都市線「南町田グランベリーパーク」駅徒歩1分
用途地域:商業地域
地域・地区:防火地域・南町田駅周辺地区地区計画
地目:宅地
建ぺい率:80%
容積率:400%
敷地面積:7,223.50㎡
建築面積:3,829.54㎡
建築延床面積:45,384.81㎡
容積対象床面積:28,888.37㎡
構造・規模:免震、鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上34階、地下1階建
総戸数:375戸、子育て支援施設(1区画)
間取り:2LDK〜4LDK
住戸専有面積:58.01㎡〜128.77㎡(一部住戸にトランクルーム面積0.55㎡〜0.92㎡含む)
バルコニー面積:10.27㎡〜47.07㎡
サービスバルコニー面積:14.43㎡・15.84㎡
プレミアムテラス面積:10.08㎡〜18.01㎡
アルコーブ面積:2.54㎡〜17.22㎡
販売価額(税込):43,000,000円から180,000,000円
月額管理費:1㎡あたり458円
月額修繕積立金:1㎡あたり150円
インターネット使用料:2,860円
月額地代:1㎡あたり175円
トランクルーム専用使用料:月額1,500円(強制)
修繕積立基金(引渡時一括払):1㎡あたり9,980円(案)
駐車場:185台(平置式5台、自走式駐車場180台)(月額使用料:11,000円から18,000円)
自転車置場:375台(2段式150台、スライドラック式225台)(月額使用料:100円から400円)
バイク置場:20台(月額使用料:未定)
ロードバイク用置場:5台(月額使用料:未定)
分譲後の権利形態:土地は専有面積割合による定期借地権の準共有、建物共用部は専有面積割合による所有権の共有、建物専有部は区分所有
借地権の種類・期間:定期借地権(借地期間2094年3月31日まで)
借地権の譲渡・転貸:可。ただし借地権設定者への書面による通知・承諾が必要です(承諾料不要)。
管理形態:区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託(日勤管理)予定
建物竣工予定:2024年1月上旬
建物引渡予定:2024年3月下旬
売主:東急株式会社
販売代理:東急リバブル株式会社
設計・監理:株式会社東急設計コンサルタント・東急建設株式会社一級建築士事務所
施工:東急建設株式会社
管理会社:未定
販売開始予定時期:2022年6月上旬

ドレッセタワー南町田グランベリーパーク物件URL:https://www.d-minamimachida-gbp.com/

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重い!重いぞ!重たすぎるランニングコスト!

いきなりネガティブなお話ですがご検討されている方も多いと思いましたので大事なことなので一番最初にもってきました。ランニングコストとは管理費、修繕費、地代など物件価格とは別に毎月必ず生じるコストのことです。要は固定費のことなんですがこれがまぁ高いです。具体的な価格は上記の物件概要に記載してありますが例えば平均的な中住戸である「70CTYPE3LDK+WIC 専有面積/71.39㎡」を例にとってみたいと思います。

  • 月額管理費:1㎡あたり458円
  • 月額修繕積立金:1㎡あたり150円
  • インターネット使用料:2,860円
  • 月額地代:1㎡あたり175円
  • トランクルーム専用使用料:月額1,500円

とありますので1㎡あたり単価の合計が783円。まずこれに専有部の面積である71.39㎡をかけると55,898円になります。さらにインターネット利用料とトランクルーム利用料を足すと合計の月額ランニングコストは60,260円になります。うーん、南町田のワンルーム賃貸マンションより高い固定費となってしまうのです(苦笑
これにさらに車を使う人であれば駐車場代、バイク置き場代、駐輪場代と上乗せされるのでお部屋によっては固定費だけで10万円を超える方もでてきそうです。特にトランクルームが固定というのはびっくりしました、しかもトランクルームは地下1階にありますので使い勝手もどうかと?→重いものやかさばるものがトランクルームに入りますのでそれをもって上層階までいくとかになると大変そうです。どうせやるなら希望者だけにしてその分、一つとはいわず二つでも三つでも貸し出せばいいのにと思いました。細かいことですがインターネット利用料が2,860円も高すぎじゃないですか?1TBの超々高速ネットでもないでしょうに?ちなみに修繕管理計画は下記を予定しております。

  1. 1-5年目:175円/㎡
  2. 6-10年目:299円/㎡
  3. 11-15年目:350円/㎡
  4. 16-20年目:460円/㎡
  5. 21-25年目:500円/㎡
  6. 26-30年目:640円/㎡

例えば21年後ですと修繕積立金の1㎡あたりの単価は500円になりますので上記Cタイプのお部屋を例にすれば固定費だけで80,884円になります。南町田なら築浅で1LDKに住めてしまうレベルとなります、しかも定期借地権なので所有権でもありません・・・。正直、グランベリーパークほぼ直結という魅力は測りしれないほど大きな強みですがそれ以上に重たい、重たすぎる管理費が相殺していると感じたのがファーストインプレッションでした。


外観デザインと立地について

外観デザインと立地について

敷地周りは公開空地部分が豊富な植栽で彩られ、グランベリーパークというもう一つ街の景観により統一感と華を添えるランドプランとなっております(エレベーターは高層2基、低層2基)。騒音が懸念される国道16号側には立体駐車場があります。車寄せもしっかりありますね。駅からすぐにマンションエントランスに到達できる導線は素晴らしいの一言でしょう!マンションそのもののデザインはタワマンを象徴する角部屋のダイレクトサッシ仕様は北西の2LDKのみでありそれ以外の方位はすべてバルコニーがついております。そのため使い勝手はともかくとして外から当該マンションを見た時のインパクトは少々地味に映るでしょうね。あと残念ながら?内廊下ではなくて外廊下です。

外観デザインと立地について

駅直結は伊達じゃない!改札をでてから雨が降っていたとしても濡れないでエントランスにまで到達できます!

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ドレッセタワー南町田の騒音と国道16号側の眺望について

ドレッセタワー南町田の騒音と国道16号側の眺望について

比較的近くに厚木基地がありますが最近は静かです。ここで要注意事項としてお伝えしたいのは道路の騒音です。日本屈指の大動脈である国道246号線と国道16号線と東名高速道路が至近となります。とくに敷地北側となる国道16号線は真横を通りしかも高架なので5階相当のお部屋ですとちょうどドライバーの目線とお見合いとなる高さです。眺望面では北側を買うのであれば8階以上がおすすめとなります。騒音ですが24時間365日かなりうるさいと思っていただいて結構です。16号線は高架の下も16号線が通っているためエンジン音が反響してより音が増幅されます。また、土地柄高級スポーツカーのディーラーや整備工場も多いため好きな人には逆にたまらないでしょうがそうでない人はうるさいの一言です。夜中になればバイクの暴走族もしばしば走っていてめちゃうるさいです・・・。日中は常に高架上は渋滞しているため北側の7階より下のかたはほぼカーテンを開けっぱなしにすることはかなり難しいと思います。246号と16号の工事はまだまだ終わっていなくて時間もかかります。
私が個人的に騒音(二重サッシとかで窓を常に閉めることに抵抗がない方は別)問題でお勧めしない場所は、関東近郊では国道246号線沿い、国道16号線沿い、旧甲州街道沿い、環八沿いの4点およびPAの側となります。こちらのマンションは246号線と16号線の二つを満たしているので騒音レベルは横綱級ではないでしょうか。PAはこちらのマンションとは関係ありませんがPAは夜中になると暴走族・音の大きなスポーツカーのたまり場になることも多く、しかも彼らはPAをでて本線に合流するときに高回転まで引っ張って加速するのでめちゃうるさい(わたしは好きな音ですw)のでお勧めしておりません。

ドレッセタワー南町田の共用施設

ドレッセタワー南町田の共用施設
  • コンシェルジュ
  • 眺望ラウンジ&ワークスペース
  • ライブラリーラウンジ
  • パーティールーム
  • ゲストルーム×2(洋室・和室)
  • 全戸分トランクルーム
  • 各階ゴミ置き場
  • 洗車スペース

となります。特筆すべき施設はとくにないのですがタワマンらしい最低限の共有施設はあるかと思います。洗車スペースは最近削ってくるマンションが多いのでGOODですね!ただ、このマンションは足元にグランベリーパークというある意味超強力な付帯施設があるようなものなのですからそれと被る共有施設は要らないような気もします。その分、管理費を抑えるほうがありがたいとは居住者目線で感じます。
例えば当該物件から歩いて10分ほどのところに私が好きな万葉の湯(温泉施設+ホテル)もありますしねぇ。まぁ共有施設はタワマンを好む人ほど多くを求める傾向(実際使わないと分かっていても)にあるので一概には言えませんが。

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ドレッセタワー南町田の駐車場について

ドレッセタワー南町田の駐車場について

敷地北側に自走式立体平置き駐車場があります。北側の低層部は国道16号の下道と高架がありますので眺望が絶望的です。立体駐車場を作るならここしかないという場所に予想通り作ってきましたね。自走式平置き駐車場なので将来的な管理費・修繕費もお安くマンション管理組合にとってはドル箱となる施設でもあります。戸数375戸に対して駐車場の台数は185台のため設置率にすると49.33%と数値上はまずまずですが、南町田という立地を考えると足りますでしょうか?足りないと思うのですが・・・。ただ、自走式平置きということなので駐車可能な車に対するスペックは高いです。
全幅2.5m 全長4.0mから6.0mまで、全高1.9mから2.1m、重量2,00kgから2,500kgとなります。全幅と全高は十分合格点です!ただ気になるのは重量ですかね、大半が2,000kg以下となりましていかにもふがいない数値です、立体駐車場なのに重量が2,000kgまでとは一体どんな理由があるのか図面だけでは読み取れませんが理解に苦しむスペックです。人気のミニバン「アルファード」は2.0トンを超えるモデルが多いですし、SUVのレクサスRXもOUTです。全幅は2.5mまでOKなのでフェラーリやランボルギーニの軽量級超高級車ならOKです!Gクラスは重量で×。
南町田という立地の特徴的なのは日本の大動脈と言える国道246号線と国道16号線そして、東名高速道路の町田ICが至近にあるということです。普段のお買い物なら足元のグランベリーパークで全てOKかもしれませんが、やはりこの立地を買う人は車が好きな方、ドライブが好きな方も多いと思います。マンションをでればすぐそばに東名のICもあるので週末のレジャーなどの遠出も楽勝でしょう。自走式でコストもそれほどかからないのですからやはり設置率は80%は欲しいところでした。
なお立体駐車場ですが横方向の囲いはスカスカタイプなので雨風により車体は汚れ安いのは残念です、スカスカタイプは外から見た景観上も「ザ・立体駐車場」的にみえるのでもう少し駐車場のデザインもこだわったものにしてほしかったです。

ドレッセタワー南町田の設備・構造

ドレッセタワー南町田の設備・構造
  • 階高3,400mm
  • LD天井高2,500mm
  • LDサッシ高2,100mm
  • バルコニー隔てコンクリート&下部隔て板(もっともプライバシー性が高い)
  • 二重床・二重天井

となります。特段可もなく不可もなく普通のスペックだったのであまりコメントがありません。あっちなみに隔て板は実質トールタイプでそこはGOODですね!上部がコンクリートで下部が隔て板なのでトールタイプといういい方は語弊がありますが最も私が好きなタイプの隔て板です。プライバシー性も高まりますしね。最近些細な金額なのにショートタイプでコストカットしてくるマンションのほうが断然多いですから。ちょっと余談ですが隔て板をトールタイプからショートタイプにするとそんなにコストが下がるのか?について話したいと思います。2022年5月現在の隔て板の相場は・・・
900mm*2,400mmのトールタイプで単価は税込み20,000円、ショートタイプ900mm*1,900mmは税込み17,000円くらいとなんとまぁたったの3,000円しか変わりません(工賃は除く)。もちろんたかが3,000円と言えども×戸数ですから塵も積もれば山となりますし、ほかのコストカットも含めて計上するとそれなりの額にはなります。ただここを削ったことによって購入を見合わせる人もそれなりにいることを考えるとここは削らなくてもいいなとはいつも思います(ここはトールタイプです)。

ドレッセタワー南町田の専有部の設備・部屋の設備

ドレッセタワー南町田の専有部の設備・部屋の設備
    • 玄関上折上天井
    • ディスポーザー付き
    • キッチン天板御影石
    • ローシルエットトイレ
    • 手洗いカウンター
    • 三面鏡裏コンセント
    • 浴室ダウライト
    • 可動式ルーバー面格子

    となります。専有部のスペック的には最近のマンションと比べるとやや高いものになっていると感じました。それだけ東急もこちらの物件には力をいれている証拠だと思います。ちなみにここでまた余談ですが可動式ルーバー面格子タイプと鉄格子(牢屋タイプ)との価格の差ですが、可動式ルーバー面格子が1セットでだいたい10,000円程度が卸値です。鉄格子タイプは2,000円くらいです。ここは隔て板と違って少し差がでてきますね。ここはコストカットしてきませんでした。ただ可動式ルーバー面格子は閉めると採光取れなくなりますし、使い勝手という面では鉄格子のほうが好きだという方も多いですね。廊下側のお部屋は基本的にカーテン開けっ放しということもできないですから。なお建具・面材・天板などは3種類からセレクトが可能です。オプションとなりますがアップグレードすれば最上階のプレミアム仕様に変更することも可能です。

    間取り70CTYPE 3LDK+WIC 71.39㎡ 17階 南西 価格6,100万円 坪単価296万円

    ドレッセタワー南町田間取り70CTYPE 3LDK+WIC 71.39㎡ 

    それではいよいよ間取りについてレビューしてみたいと思います。最も一般的な中住戸タイプとして70Cタイプの3LDKで方位は南西、17階を例にして説明します。まず坪単価は296万円です、ちょっと高いですね。定期借地権でこの価格です・・・。ちなみにブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘は所有権付きで坪単価250万円が平均でした。
    まず外廊下なんですがアルコーブは玄関ドアを全開にしても通路を歩く人にぶつからない深さなので合格です。中住戸にしては廊下部分がやや長いと感じますがその分、トイレと洗面室へはリビングインとはならないので良いと思います。また柱の食い込みがないアウトフレームなので専有面積通りの広さを感じることができるかと思います。洗面室への出入り口が引き戸となっていますがこれは個人的には好きなポイントです、開き戸ですと洗面室の中にいる人とぶつかってしまうこともありますから(笑)。そしてリビングですが4面ガラスの掃き出し窓(一部FIX)は大変すばらしいと思います。当該マンションは北の低層を除いて比較的眺望が良い立地なのでLDから見える眺望と明るさは気持ちが良いものになるでしょう。

    ドレッセタワー南町田90ATYPE 4LDK+WIC+N 90.66㎡ 30階 方位南、角部屋、 価格9,200万円 坪単価339万円

    ドレッセタワー南町田90ATYPE 4LDK+WIC+N

    続きまして南の角部屋90Aタイプ4LDKをご紹介します!それにしても90㎡でタワマンとはいえ南町田の定期借地でグロスが9,200万円ですか・・・いやはや凄い時代になったものです。さて当該マンションの角部屋で特徴的なのは北西の2LDKを除いて角部分はダイレクトサッシではなくて普通の掃き出し窓タイプでかつバルコニーがあることです。賛否両論ありますが個人的にはタワマンの角部屋といえばダイレクトサッシで部屋からの眺望の良さであったり、外からマンションを見た時の見た目の良さであったりなどプラス面も大きいので好きですね。柱は中住戸同様基本的に居室周りは綺麗にアウトフレーム化されておりこちらは素晴らしいです。特筆すべきは角部屋なのに廊下が非常に短く効率性が高いことです(その代わり玄関が狭い)がその割にはトイレも洗面室もリビングインでもなく、居室とも隣接していないので久しぶりに角部屋タワマンの間取りだけでいえば「GOOD」な間取りだと思います。
    そのかわり、洋室2,3,4の4部屋中3部屋がリビングインでこれは好みがわかれるでしょう。(リビングインにすることによって廊下が短くなり効率性が高くなりますがプライバシーや音の問題ではマイナスとなる)。また90㎡ある割には各居室は4.5畳から6.1畳と狭いですし収納も少ないです。またLDですがどこにテレビを置けばいいのか?と思いたくなるほど色々とデッドスペースが多いので悩ましいですが洋室3が綺麗に開け放てるウォールドアタイプなのでここを開ければデッドスペースはだいぶ解消されます。

    ドレッセタワー南町田の価格について

    まだまだ価格が全部屋判明しておりませんが平均的な坪単価は約292万円でした。おそらくこれが下限でしょう。ここ数年、東急に限らず1期1次が一番坪単価が安くて2期、3期と後になればなるほど徐々に価格を上げていくスミフ方式が昨今の大手デベロッパーのトレンドなので購入を検討されている方は1期から積極的に検討していくことをお勧めいたします。方位ではやはり西から南が抜け感があるため価格は高めです。町田は夜景が綺麗な都市では到底ありませんが、グランベリーパークの夜景はとても綺麗でここもかなりの特徴かと思います。きっと冬にはクリスマスのイルミネーションなども綺麗なのではないでしょうか(^-^)。富士山も見えますね。定期借地権であることを考えると平均坪単価292万円はお高いなぁというのが正直な感想ですがそれ以上に高すぎだろと思うのが冒頭で述べた維持費ですかね。

    ただ南町田エリアでは間違いなくエリアナンバーワンマンションなのでリセールは悪くないと思います。しかし定期借地権なのでそこから大きなマイナス補正がはいるのでそれを加味すると・・・上記相場から 70CTYPE 3LDK+WIC 71.39㎡ 17階 6,100万円(新築時)→5,500万円(築10年時)

    となります。やや苦しいですね。定期借地権補正がなければ横ばいか若干のプラス予想だったのですが都心からそこそこ距離のあるこの立地で築10年の中古で6,000万円以上だしても欲しがる人は少ないと思われます。


    ドレッセタワー南町田は買いか?

    私は南町田には地縁もありますし思い出もあり好きな土地です、特に車が好きなので交通の便が超良いこの南町田は相性がよいです。そしてグランベリーパークというショッピングモール直結かつ駅直結マンションなんて数えるほどしかない希少性は得Aクラスでしょう。そんな私ですがこのマンションを買うかと問われれば・・・「買わない」と答えます。つまり「買いではない」ということです。
    理由はやはり定期借地権であること、その割には価格が高いこと、なにより維持費(ランニングコスト)が高いを通り越して高すぎること、南町田グランベリーパーク駅はモールが無ければただの並み以下の駅(失礼)であること。とくに田園都市線となりますがコロナにより若干緩和されたとはいえ朝の通勤時間帯の都心への通勤ラッシュは個人的には日本一辛いと感じた路線です。いくら駅まで1分といってもそこからぎゅぎゅうずめの電車で都心に毎日通うよ!というかたは心がどこかで折れると思います。気なる方は平日朝7時10分くらいの電車で南町田グランベリーパーク駅から渋谷あたりまで乗ってみてください・・・わかると思います。長津田くらいから混み始めて、二子玉川手前辺りから渋谷までずっと地獄が続きます。

    南町田と言う立地・街について

    さてさて、最後にマンションのスペックとはか別にして南町田と言う街の立地について話したいと思います。南町田グランベリーパーク駅の隣は始発駅となる中央林間駅となります。小田急線との乗り換え駅ともなりますが、中央林間駅そのものはただの普通の駅で南町田グランベリーパーク駅のほうがずっと魅力があるでしょう、モールがあるので!ちなみにすぐ上で朝の通勤は地獄と伝えましたが「じゃあ中央林間駅まで一駅なのでいったんそこまで戻ってそこから始発で座ればいい」と思う方もいらっしゃるかと思います。確かに「座れる」のであれば車内がどんなに混もうともほとんど不快な思いをすることはないでしょう!しかし考えることは一緒で朝の7時代の中央林間駅始発は始発待ちの列が3列、4列とできます。列に並んでも前から5人目くらいに並んでいないと椅子取りゲームに勝つことは難しいでしょう。3列目くらいで前の方で待っていればOKですがそうすると20分くらいはそこで待っていないと電車がきません。最近は渋谷までの急行も減ってきているのでますます悪化していると思います。毎日こんなことしていたらストレスです。なので電車通勤で都心方面に朝使うという方はまったくおすすめしません。あっマンションの話がでてしまいましたね(笑
    南町田の魅力はなんといっても自動車・バイクユーザにとっての道路交通網の良さだと思います。その代わり16号と246号が交わる交差点は朝夕を中心に全方位で結構な渋滞をしておりますのでご注意を。すぐに町田ICから東名高速道路にアクセスできるのは羨ましい強みです。その代わり朝の東名上りは川崎あたりから10km前後の渋滞がほぼ平日は毎日ありますので都心方面への車通勤はおすすめしません。バイクなら246号線をすり抜けできる方ならお勧めしますが事故もありますのでご注意を。
    南町田の魅力は道路以外ですとやはりなんといってもグランベリーパークでしょう。映画館もあります、シーフードジョーズもありますw、レストラン、スーパー、公園、なんでも揃いますので普段の生活スタイルが南町田近辺で済ませることができる人にとってはとても魅力のある街でしょう。だってここまで魅力的な街なのですからはっきりいって新宿や渋谷などの都心方面に遊びに行く理由があまりないと思います。南町田という街に一度きてみてくださいそして「ああ自分にはこの街はあっている」と言う方であればドレッセタワー南町田はベストバイだと思います。