府中でこの価格? ザ・パークハウス府中の価格・間取り・資産価値について

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大國魂神社至近のある意味もっとも府中らしい地に誕生

ザ・パークハウス府中建設予定地現況

京王線府中駅から徒歩3分、南武線・武蔵野線府中本町駅から徒歩7分の好立地な場所に誕生するのが三菱地所レジデンスが販売するザ・パークハウス府中になります。施工主は長谷工コーポレーション。特に京王線の府中駅は特急停車駅でもありますが朝の通勤ラッシュ時間帯は府中から新宿駅まで40分(日中は22分)と結構かかりますのでご注意ください。
もともとはSEGA(ゲームセンター)とパチンコがあったビルが滅失されその地に建築される予定です。競走馬の「さくら」シリーズ(サクラバクシンオー等)で有名なサクラコマースグループが以前の所有者でしたがまさかここを手放すとはとても意外でした。旧甲州街道沿いであり大國魂神社(府中市のシンボル)が道路を挟んだ目の前にある非常に府中らしいポジションになります。
※極めて堅牢な武蔵野台地なので地震も問題ないでしょう

ザパークハウス府中の物件概要

所在:東京都府中市宮西町2丁目番4他
交通:京王線府中駅 徒歩3分、JR南武線・JR武蔵野線府中本町駅より徒歩7分
総戸数:182戸 他に店舗、保育所
駐車場:61台 ※駐車場設置率33%
自転車置場:364台
バイク置場:3台
予定最多価格帯:未定
間取り:2LDK+S(納戸)・3LDK
専有面積:68.40m2~85.28m2
完成日:2023年2月
敷地面積:2861.17m2
分譲後の敷地の権利形態:専有面積割合による所有権の共有
構造: 鉄筋コンクリート造 地上15階建
用途地域:商業地域
建ぺい率80%,容積率500%
管理形態:三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
売主:三菱地所レジデンス株式会社・JR西日本プロパティーズ株式会社・三菱倉庫株式会社
販売会社
施工会社:株式会社長谷工コーポレーション

物件URL https://www.mecsumai.com/tph-fuchu/index.html

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ザ・パークハウス 府中の周辺環境について

駅周辺には「ぷらりと京王府中」「武蔵府中ル・シーニュ」「くるる」「フォーリス」といった複合商業施設が集積し、2019年9月に閉店した伊勢丹跡地は75店舗(21年2月時点)が入る「ミッテン府中」として2021年夏オープン予定(飲食フロアのみ秋開業予定)で、商業利便も極めて良好なので別に新宿にいかなくてもこの街でなんら不便はないでしょう。道路も絶対にこの道路沿いには住んではいけないと言われる「甲州街道」ではなくて「旧甲州街道」であるのは個人的には非常にポイントが高いです!そこそこ賑やかな道路ではありますが歩道も広く住みやすいと言えるでしょう。ただし騒音と排ガスによる影響はそれなりに高いと感じます。
また京王線だけでなく南武線や武蔵野線の府中本町駅も徒歩圏内なので新宿だけでなく立川方面や埼玉方面にも気軽に足を延ばすことができますね。さらに自治体の力量として「府中市」は多摩地域においては1位、2位を争う裕福な自治体です。NEC、サントリー、JRA、東芝などなど超大手企業が綺羅星のごとく府中市に集中している様は近隣自治体から見れば羨望の眼差しでしょう。とくに近隣市の国立市と府中市とでは物件価格は謎の国立ブランド効果で国立市のほうが高いことが多いのですが・・・しかし自治体サービスの圧倒的な差、都心距離などはどれも府中市が圧倒しており子育ても非常にしやすい自治体です。もちろんさらに都心から近い調布市と比べても府中市の自治体力の方が大きく勝っています。

マンション選びをする時ってどうしても立地や仕様、価格などマンションそのものの評価だけに固執して自治体の力って軽視しがちなんですが府中市であれば自治体力はなんら問題ないのであえて特段調べなくても良いかと思います(^▽^)なお、府中市にはJRAの府中競馬場があります。土日になりますと府中本町駅周辺を中心として一気にガラが悪くなりますが導線から見て当該敷地は外れておりますのでさほど影響はないでしょう。

ザ・パークハウス府中の特徴

パークハウス府中の眺望

建物は東向きのイースト棟と南向きのサウス棟のL字型との2棟配棟です。戸数は東向き棟が中心で南側(旧甲州街道側)の棟となります。とくに南側の高層階は眺望が抜けてきて良いのではないでしょうか。
※旧甲州街道の向かいには6階建のビルがあるためそれを超えると抜けてくるのと、大國魂神社の緑も臨めます!
※東向きも現況はけやき通りの綺麗な眺望ですが今後、背の高い建物が建築される可能性が高く南向きのような確約がないのは留意事項です。商業地なので壁ドンで作られる可能性も否定できません。

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ザ・パークハウス府中の価格について

現時点での予定平均坪単価は約350万円です!これは・・・はっきり言ってかなり高いです(苦笑
ザ・パークハウスというブランドマンションであること、立地もとても良いのですがここは東京都でも「府中市」です。都心方面を検討されているかたであればこの坪単価だとそちらも視野に入れることができますので大抽選会となることはまずないでしょうし苦戦必至。ただ当該敷地に接道する固定資産税路線価は607,000円(平成30年基準年度)とかなり高いので土地の仕入れ値価格も相当高かったんだろうなーということだけは容易に想像できます。
※より都心に近い三鷹駅同等環境の路線価より高いです。
なんだか、初動で高すぎて大ごけしたブランズシティ調布と重なって見えてしまいます・・・もう少し価格を下げたほうが・・・。

間取りについて

続いてザ・パークハウス府中のいくつか間取りを見ていきましょう!

[サウス棟 南向き]H1タイプ 2LDK+S 72.62㎡

H1タイプ 2LDK+S 72.62㎡

9階 7700万円~7999万円 坪単価350万円~坪単価364万円

[イースト棟 東向き]Bタイプ 2LDK+S 68.40㎡

Bタイプ 2LDK+S 68.40㎡

9階 6400万円~6699万円 坪単価309万円~坪単価323万円

[イースト棟 東向き]Iタイプ 3LDK 74.16㎡

Iタイプ 3LDK 74.16㎡

9階 7700万円~7999万円 坪単価343万円~坪単価356万円

間取りは田の字型が主になりますのでどうしてもスパンも苦しく感じる間取りが多いと感じます。2重サッシではないので旧甲州街道からの騒音は少し懸念材料です(買われる方は必ず現地調査を行い現況を理解、納得してからにしましょう)。各戸玄関周りはしっかりアルコーブが確保されておりここは流石のパークハウスブランドですね。リビングダイニングと洋室は基本的にウォールドアで仕切られているためいつでもLDとくっつけることができます。バルコニー戸境壁は残念ながらペラボーのショートタイプですね。全体的にキッチンからLDまでの距離が2畳ほどありますので畳数以上にLDは狭く感じるでしょう。柱はアウトフレーム工法でしっかり居室の外にでているのはとてもGOOD!

※2021年8月18日更新:戸境壁(隔て版)が当初予定のショートタイプからトールタイプに変更されました。これは朗報ですね(^▽^)/

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ザ・パークハウス府中の専有部の設備・仕様について

まず10階までがバルコニー不透明ガラス、11階から透明ガラスなので眺望の抜け感、リビングから座ったままの眺望にこだわるのであれば11階からをおすすめします。もちろん価格もその分高いですが・・・専用部内の設備仕様としてはディスポーザーが付いています!これはあるとないとでは大違いの設備なので嬉しいところです。さらにトイレは手洗いカウンター付きのローシルエットトイレ、構造は長谷工ですが二重床・二重天井、基本天井高は2450mm~2500mmといたって普通の高さですね、そして外廊下です。各階ゴミ捨て場はありません。

マンション駐車場について

ザパークハウス府中見取り図

駐車場は屋外野ざらし型機械式駐車場が61台で設置率が33%となります。まだまだ車社会な府中市なのでこの台数はいかにも少ないですね。また雨の日の出し入れに難儀しますし車も汚れてしまうのは残念なポイントです。洗車スペースはありません。ただ道路からマンション敷地に入って駐車場にいたるまでのアプローチはチェーンゲート式でこれは分譲マンション感があって良いですね(セキュリティ性は薄いですが・・・)。もちろん車寄せもあります。ただ導線的に歩道のすぐ先にゲートがあるので朝夕の入出庫ラッシュ時間帯だと道路上で待たないといけない可能性もありそこはかなり微妙ですね。
※都心のグローヴタワー有明みたいな状況になるかも(当該マンションは入出庫が重なると路上に入庫待ちの車がはみ出してひどい状況になることがある)。
こちらは中央自動車道国立ICや調布IC、府中スマートICなど自動車乗りのかたにとって便利な立地です、何度も言いますがマンションにおいても駐車場利用者の需要が高いことが予想されるので足りないでしょうね。バイク置き場も3台とかなりかなり少ないのです、規模が違うとはいえ近隣のブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘のバイク置き場が自走式完全屋内駐車場で30台停められる(こちらは逆に多すぎw)ことを考えるとバイク乗りのかたには特におすすめできないです。そのかわり自転車置き場は364台と設置率200%なのは高評価です。
※自転車置き場を少しつぶしてでもバイクスペースを設けてほしかった。


ザパークハウス府中の価格を周辺ライバル物件から見てみると・・・

  • ライオンズタワー府中(2000年) 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約230万円
  • デュオ府中駅前(2011年築) 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約200万円
  • アトラスタワー府中(2015年築) 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約255万円
  • プラウド府中ステーションアリーナ(2017年築) 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約345万円

現在の相場観からザ・パークハウス府中の10年後の資産価値を予想するとJタイプ 3LDK 76.20㎡ 9階 8000万円~8399万円(新築時) → 7200万円(築10年時)となります。やはり坪単価が高すぎるので10年後に価格が上昇しているかといえばまずその可能性は少ないと判断します。ですから都心タワマン投資みたいな方には向いていません、府中市が好きだ、府中市近隣に職場があるなど実需の方向けのマンションですね!

ザ・パークハウス府中は買いか?

どぅるるるるるるるるるるるるるるる・・・じゃーん!(ドラムロール音)笑
・・・
・・・
買いではない!
という結論に至りました。その理由は価格が高すぎるということです。今後販売を進めていくうえであと1.5割ほど価格が下がれば適正価格かなという印象です。ただ少し補足事項があってそれは府中市に地縁がある、良好な子育て環境を求めている、職場が近いというかたであればこの立地でこのグレードのマンションはとても貴重なのは間違いなく購入を前向きに検討するのは悪くない判断だと思います!そうはいっても・・・ほぼ同じ時期に新築分譲されている近隣のブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス・・・こちらがとても良い物件で現に売れております。なので近隣で強いbrilliatower聖蹟桜ヶ丘(通称ブリが丘さん)の勢いを崩すにはやはり価格を下げないと勝負にならないでしょうね。

補足:記事執筆時点ではまだまだ公開されていない情報も多いので今後ザ・パークハウス府中につきましては現地調査も行いますし情報が上がり次第随時更新していく予定です!

補足:生産緑地2022年問題における不動産価格(土地)の暴落懸念について

府中市に限ったことではありませんが2022年に特定市街化区域農地内(府中市は特定市)における生産緑地(田畑)が指定から30年を迎えて多くの田畑が宅地化されるので土地の価格が暴落すると言われております。生産緑地に指定されると相続税猶予や固定資産税の評価額が超安価(よって税金も安い)になるメリットがあるものの30年間営農すること、売ってはいけないなど大きな行為制限が課されます。一斉に生産緑地が指定されたのが1992年頃でありこれらがまとまって制限が解除(要は畑を辞めて売ってもいい)されるのが2022年なので2022年問題とも言われています。基本的に生産緑地は一団で300㎡以上の土地なので開放されたら戸建てはもちろんマンションも建てられるので需給バランス崩壊によって価格が暴落するとも言われています。
しかし・・・暴落は残念ながらありません(笑
理由としては特定生産緑地制度があることです。これはざっくり説明すると30年経って、畑を続けるか?辞めて売り払うかの2択を迫られるのですがこの畑を続けるかの選択肢で10年間だけ期間を延長する制度が上述の特定生産緑地制度となります。要は10年間営農や行為制限は課されるけど相続税の徴収猶予や固定資産税の評価額はそのまま維持できますよという制度です。2021年5月現在で実に8割以上の所有者は特定生産緑地に移行を希望しております。なので暴落は起きないと断言した次第です。要は暴落を待つのは時間の無駄なので引き続きマンション検討をされているかたはそれを見越して検討を進めていくことをお勧めいたします。

いかがでしたでしょうか?マンションのブログについては随時更新していきますのでよろしかったら当ブログのブックマークご登録をよろしくお願いいたします。別記事でおすすめのオプション、いまいちなオプションも記事にしていきますね!また、こんな物件を検討しているんだけどレビュー評価してほしいというのがありましたならお問い合わせフォームよりご連絡賜れれば幸いです。その際には現地の写真や図面写真などいただけたら助かります!(できれば多摩地域ですと土地勘ありますのでありがたいです)