本日は、聖蹟桜ヶ丘(関戸)近辺でははじめての建築となる三菱地所レジデンスが建築する「ザ・パークハウス聖蹟桜ヶ丘」をレビューしたいと思います。先日はブリリア聖蹟桜ヶ丘ブルーミングテラスの記事を上げましたが、ここ1,2年の間にいわゆる大手デベロッパーの高級分譲マンションがどんどん聖蹟桜ヶ丘という地にマンションを建築しております。まだ少し先ですがつい先日には同じく聖蹟の神谷ビル跡地に建築となるプラウド聖蹟桜ヶ丘もリリースされました。ますます活性化する聖蹟桜ヶ丘には今後ますます目が離せませんね。
ザ・パークハウス聖蹟桜ヶ丘物件概要
売主:三菱地所レジデンス
施工:大末建設
価格:未定
専有面積:66.92㎡～71.97㎡
総戸数:42戸
規模:15階建て
交通:京王線「聖蹟桜ヶ丘」駅徒歩5分
所在地:東京都多摩市関戸2丁目
竣工予定:2023年1月下旬
駐車場:敷地内8台（平置:1台、機械式:6台、身障者用平置:1台)、敷地外3台(外部契約)
自転車置場:42台（平置12台、2段ラック式下部スライド式30台）
ミニバイク置場:5台
ザ・パークハウス聖蹟桜ヶ丘公式HP:https://www.mecsumai.com/tph-seiseki/index.html
ザ・パークハウス聖蹟桜ヶ丘の立地について
当該土地はガソリンスタンド(モービル)がありましたが廃業ししばらくそのままでしたがその土地に三菱地所レジデンスがマンションを建築することになります。一般的にガソリンスタンド跡地というのは少し問題があるのですがこの土地はマンションを建てるのでなんら問題ありません。
※戸建てを建てる際には「元ガソリンスタンド」という土地は一定の留意事項があるのが一般的だからです。
多摩川と大栗川があるためどうしても立地的には軽度なハザードエリアとなります。川沿いのライバルとなるブリリア2棟よりさらにこちら側は低地なので万が一川が氾濫した際はこちらのほうが被害が大きくなるため念のため住戸は2階部分からとなります(まずそんなことはないと思います)。さて、HPを見ると「調う」がどうやらコンセプトキーワードのようです。「ととのう」と読みます。読めない方も多そうですしどうなのかなぁというワードですが、建物そのものはまさに「調う」という感じの仕上がりです。
3年くらい前から当該土地にはザ・パークハウス聖蹟桜ヶ丘が建築されることはわかっていましたが、なかなかHPもオープンしないのでどうしたのかなと思っていましたが予想通り竣工販売物件だったので遅かった感じですね。
京王線聖蹟桜ヶ丘駅東口からフラットな道を通って徒歩5分で到着する駅チカ物件になります。聖蹟桜ヶ丘のメインストリートである「川崎街道沿い」となりますのでかなり騒音もありますし賑わいもあるので静かな立地ではありません、ただ4車線の川崎街道を渡らなくてもいい立地なのと川崎街道は南側にあるので、サンクレイドル聖蹟桜ヶ丘のような窮屈な圧迫感はほとんどありません。周辺には京王せいせきSCをはじめOPA、ザ・スクエアなど商業施設の充実度はかなりのもので、日常のお買い物からちょっとしたぜいたく品までほとんどすべてのものが聖蹟桜ヶ丘という町で完結するのは非常に強いポイントでしょう。また、よくあるチェーン店だけでなく個人事業主がやられている飲食店(名店が多い)も付近には多数あるので「食」という面でも開拓するのが楽しい街だと思います。
ザ・パークハウス聖蹟桜ヶ丘の眺望について
全戸南西向きとなります。川崎街道を正面に見て建物全体が南西方向に向く斜め建築となります(敷地が三角形なので当然と言えば当然、その分土地の固定資産税は不整形補正が入り半値近くまで評価額落ちる)。
南西なので多摩川のリバービューが望めるのは高層の西より住戸とかなり限定されてしまいますが(そもそも、川面まで400mとだいぶ遠いのでリバービュー感は薄いです)なお高層階なら富士山ビューとなります。
※聖蹟桜ヶ丘の位置的には富士山はもちろん見えますが手前側にある秦野の山があるため富士山といっても△の頂上部分が見えるだけでばっちり富士山全体(裾野)が見えるというわけではありません。
富士山以外では特段特筆する眺望はありませんが、川崎街道は28m(4車線+歩道)と太いことと、対面側にはヴェルドミール聖蹟桜ヶ丘という12階建てのマンションがありますが道路側は外廊下ですしお見合い感を感じることは少ないと思います。
ただ西側の角部屋低層(6階くらいまで)はすぐ隣に「せいせきさくらゲート」という商業施設がありかなりの圧迫感が現地からも感じられますのでご留意ください(上記写真)。
パークハウス聖蹟桜ヶ丘の外観デザイン
外観デザインですが一言でいって「良い」です。ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘のような規模的にも高さ的にも圧倒されたり派手(インパクト)差はありませんが良い意味で目立っております。具体的には三角形の敷地形状を生かした奥まったエントランスアプローチがまず植栽豊かで素敵です。目の前を通る人からも良く見えるアプローチなので街ゆく人も「おっ」と思えるようなデザインです。隔て板は普通のタイプですがマリオンがあるので板越しにのぞき込まれることはないので合格点です。外観とは違いますがエレベータは1機ですが戸数的にもまったく問題ないでしょう。外廊下になります。
ザ・パークハウス聖蹟桜ヶ丘の駐車場
駐車場ですが残念スペックです。まず敷地内が8台ありますが平置きはたったの2台(うち一台は身障者用)、で残りの6台は野ざらし型機械式駐車場です。操作盤が屋外にあるため入庫出庫時に雨風にさらされるのは致し方ない(機械式はだいたいそうなので)ですが、残念に思ったのが駐車場の場所と導線です。三角形の形状に無理やり詰め込んでいるためターンテーブルが付帯します(ターンテーブルを使わないと入庫出庫が難しい)ということになります。ターンテーブルの動作時間+機械式駐車場の動作時間がかかりますのでかなり時間がかかると思った方が良いでしょう。しかも導線もなかなか厳しくて、パークハウス府中の記事でも触れましたがこちらも同様な導線です。例えば外から走ってきて車を停めようとした際に、もしマンション内で車の入庫または出庫があった場合は道路上の路肩で待機していないといけません。入庫の場合なら敷地内に入ることもできそうですが場所によっては歩道を塞ぐ形になります。出庫に至っては敷地内に侵入すると出庫する車がでれなくなります。ターンテーブルのところまでいければまあ車道で待たなくてもいけるときもありそうですがなんともストレスのたまる駐車場導線であることは間違いありません。
敷地外に3台と記載がありますが外部契約となります。おそらくVITAパーキングだと思いますが川崎街道を渡ってさらに250mほどと少し遠い位置にあります。これを含めても設置率19%(ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘は40%)はいかにも少ないですね。ちなみにブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘は200台で設置率は約40%ですが足りていないようです。
気の利いた車寄せもないので(もちろん洗車スペースもない)ので車好きなかたにとってはお勧めしません。それと、現地に行くと川崎街道のメイン側にごみ置き場らしきスペースがあるのですが図面では敷地内奥側にありますね。奥側なら問題ありませんが川崎街道側にごみ置き場となるとちょっと・・・これはどうなのかなと思うので少し確認をした方がよいでしょう。
ザパークハウス聖蹟桜ヶ丘の専有部の設備・仕様について
さすがパークハウスブランドだけあって設備仕様は高めです。といっても都心一等地のスペックと比べたらもちろん劣ります。多摩市界隈の仕様で見たら十分すぎるほどの高いレベルではありますのでご安心ください。
しかし残念ながらディスポーザーはありません・・・ライバル、ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘とブリリア聖蹟桜ヶ丘には両棟ともあるので勝手についてくるものだと少し期待していました。各階ごみ置き場もありません。ほかは廊下側がコストのかかる可動式ルーバー面格子、食洗機(リンナイ廉価浅型)、カップボード、LD床暖房、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレなど多摩市スペックで見れば十分合格です。もちろん二重床・二重天井です。基本天井高は2450前後で普通です。
なお管理費は予定ですが1㎡あたり月350円前後になるようです。
ライバルのブリリア聖蹟桜ヶ丘ブルーミングテラスと似たような価格帯ですが、あちらは結構な共有施設があるのにたいしてこちらはなにもありません。なのでどうしても「割高」に感じてしまいますね・・・。
ザ・パークハウス聖蹟桜ヶ丘の間取り・価格・設備について
続いて間取り編です、3つしかタイプがないのですべて取り上げてみます。なお坪単価ですがみごとに同時期販売のライバル？ブリリア聖蹟桜ヶ丘ブルーミングテラスとほぼほぼ同じような価格帯です。マンションの価格なんていくらでも上下できます。意味デベロッパー的にはあってないようなものといいますか、どうにでもなる部分ではありますがやはりブリリアに寄せてきた形です。
A2タイプ14階南西中住戸2LDK+S66.92㎡ 価格5,500万円(271万円)
間取りは基本的に3タイプしかなくとてもシンプルです。1フロアに3戸しか部屋がないランドプランのため3分の2が角住戸で全戸南西向きです。このA2タイプは唯一の中住戸です。66.92㎡の2LDK+Sなので最近はやりの？ちょっと小さめになります。
まずぱっと見典型的な田の字プランです。柱も洋室1はがっつり、ほかの居室もLDも含めて若干柱が多いと感じました。アルコーブはそこそこ深くて良いですね。玄関周りがSICはなくて下駄箱なので
洋室1は廊下側ですが窓面豊富です。広めのWICですが柱がかなり浸食して邪魔なレベルなのは少し留意が必要です。オープンキッチンで洗面室はリビングインになります。浴室のサイズは一般的な1418でよかった(ブリリア聖蹟桜ヶ丘ブルーミングテラスには同じような面積帯でも1317の浴室が一部にある)。洋室2のウォールドアが綺麗に開け放てるタイプでしかもLD側のサッシと繋がるためとても気持ちの良い開放感のある窓面なのはさすがパークハウスといったところでしょう！
Bタイプ14階南西角住戸3LDK71.85㎡ 価格6,200万円(284万円)
つづいて西側の角部屋Bタイプです。こちらも玄関周りはSIC(シューズインクローク)は無くて下駄箱があるだけですがクランクインしているのは素敵ですね。角部屋なので当たり前ですが廊下側に居室がないので明るいと思います。
※注意:低層階は隣地の商業施設がかなり至近にあるため要確認です。
洋室1の北西側の部分がコーナーサッシになっていて良いですね。綺麗な長方形で使い勝手もよさそうです。また南東角部屋と違ってこの部屋でかつ高層階ならブリリア方面にある多摩川のリバービューも望めるのはとても素晴らしいですね(^▽^)トイレ、洗面室すべて廊下インは好印象。
リビングダイニングに目を向けると11.2畳とありますがキッチン脇の実質廊下部分が少しあるので畳数ほどは広くはありません。洋室2と洋室3はリビングインとなりますが、どちらも収納は少なめ。
とくに洋室3は柱の出っ張りが顕著で、ベッドを置くとしたらかなり難儀しそうな間取りです。おそらく横幅が140cmとなるダブルベッドは入らないと思います(入ってもクローゼットの扉が開かなくなる(笑))。LDの窓面も別の柱が邪魔をして、中住戸より幅が狭いです。総じて角部屋らしい豊富な窓面というのは洋室1以外はほとんど感じられないと思いました。なお眺望は全室南西向きなのでどれも同じですが高層階になれば富士山が拝めます(夏はかすんでほとんど見えません)。
もし3つの中からどれか選べと言われたらこのBタイプが好みです(^▽^)/
Cタイプ14階南東角住戸3LDK71.97㎡ 価格6,300万円(坪単価289万円)
最後に南東角部屋Cタイプをレビューします。玄関周りはSICはなく狭めのシューズクローゼットがあるのみです。というか、書いていて気が付きましたが3タイプしかないザ・パークハウス聖蹟桜ヶ丘のすべてにおいてSICはないという形になりますね。クランクインして廊下にはいりますがLDの実質廊下部分も含めると有効床面積はBタイプと同様に悪いでしょう。
なお角部屋にはサービスバルコニーがありますがここはぜひとも外に少しでも良いからでられる普通のバルコニーであったらよかったところです。ご存じかもしれませんが「サービスバルコニー」と書かれてあるものは外に出ることはできません。(無理やり出ることはできますが危険です）。
L字型キッチンが特徴的ですね。使い勝手がよさそうです。相変わらず洋室2は角に柱がかなりでているので使い勝手が限定されるでしょう。Bタイプと違ってウォールドアでもないので開けてLDと一体利用することもできません。なおサービスバルコニーの窓面から多摩川のリバービューはほとんど見えないと思います。
ザ・パークハウス聖蹟桜ヶ丘は買いか？
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買いではありません！単体で見ればさすがパークハウスブランドということでその名に恥じない仕上がりですが、ライバルが強すぎます。ライバルとはもちろんブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘とブリリア聖蹟桜ヶ丘です。タワー棟の方はまもなく完売で選択肢は少ないんですがテラス棟の方は2023年4月から販売開始なので、もろにかぶります。
ブリリアシリーズがなければ、昨今の相場上昇からみれば比較的抑え目な単価なのでお勧めしやすいのですが、ブリリアが選べるうちはブリリアのほうをお勧めせざるを得ないんですよね。
なんだろう・・・、べつにパークハウス聖蹟桜ヶ丘を悪く言うつもりは1mmもありませんが、価格帯もほぼ同じで維持費はこちらのほうが高いとなると、スケールメリットであったり眺望であったりリセールであったりあらゆる部分においてブリリア聖蹟桜ヶ丘(タワー棟含む)のほうがだいぶ優れているのでこの結論となりました。
まぁそれでも出来は良いのでしっかり売れていくかと思います！
